Es difícil saber cual es el valor «verdadero» de una propiedad, o de las propiedades en general. Sin embargo, hay una serie de métricas que nos indican como estamos con respecto a los números históricos.
Una de las métricas son los precios ajustados por IPC. Eso lo que nos muestra es como evolucionan las propiedades en relación a los productos de consumo en general (alimentos, transporte, entretenimiento).Se puede argüir que se debería mantener más o menos constante a lo largo del tiempo, aunque también hay motivos por los que puede variar (los productos manufacturados son cada vez más baratos, a diferencia de los terrenos, etc).
Otra métrica es medir los precios como múltiplos de los alquileres. Eso nos indica cual es el rendimiento financiero de una propiedad para quien la usa como renta.
Otra métrica más es medirla en base a los sueldos. En realidad, mejor que los sueldos es el Personal Disposable Income (ingresos netos de los hogares).
Las tres métricas tienen sus falencias, pero las tres muestran lo mismo (graficos del excelente blog Calculated Risk):
Las tres métricas muestran lo mismo: los precios siguen por encima de la media histórica.
Pero esa no es toda la historia: es de esperar que los precios bajen por debajo de la media histórica, al menos brevemente, debido a la recesión y al efecto de ajuste que se tiene que dar.
Ahora bien, para ajustar esos ratios hay dos posibilidades: bajar el numerador o subir el denominador. O sea, una posibilidad es que las propiedades bajen. Otra es que suban los inflación, los alquileres, y los salarios. A la larga es la más factible. En el corto plazo la tendencia es precisamente al revés: hay riesgo de deflación, los salarios se están ajustando a la baja, y los alquileres no creo que estén subiendo (aunque subieran, los propietarios van a exigir un mayor rendimiento de las propiedades que la histórica, debido al riesgo de no pago).
Tenemos tema de titulares para largo.
Pablo Brenner & Sergio Fogel Blog 
Sergio, aca en la madre patria pasa algo parecido… Crisis sector construcción, crisis financiera y caída de precios en general.
Hace un par de semanas, de forma preocupante, comence a leer a más personas hablando de una posible «deflación», que sería producida por tres causas básicas: caída del precio de las materias primas (alimentación, metales, etc), caída del precio del petroleo, y caída del precio de la vivienda.
Si se confirma la teoría de la deflación (mucho más dañina que la inflación), quizas sería bueno ir modificando los planes estrategicos para un escenario de unos cuantos años de crisis… no menos de 4…
Se complica el panorma…
Pablo,
En EEUU los mercados inmobiliarios varian mucho de punto a punto.
Esas curvas no aplican en un lugar como Manhattan, NY, o North Holliwood, CA, donde las propiedades siguen y siguen subiendo.
En La Florida la situacion es peor para los condominios que para las casas, y otro asunto es el mid-west.
En general los alquileres subieron en todos lados. Las ventas estan paradas y no hay creditos, entonces, hay pocos compradores potenciales, pero que necesitan vivir en algun lado.
De curvas, proporciones y predicciones, hay que tener mucho cuidado hoy dia. Te recomiendo el libro «The Black Swan»: Siempre va a haber un cisne negro que va en contra de todas las predicciones.
Saludos
Haim