Cada vez escucho mas gente decir que los precios de las propiedades en Uruguay estan en las nubes, que esto va a reventar. Varios amigos estan pensando incluso en vender sus casas y alquilar, para despues recomprar cuando se desinfle.
Esa estrategia me parece poco sensata, por dos motivos: primero, no se debe especular con la casa de uno. Y segundo, los costos de transaccion son muy altos, para que el negocio sirva tenes que hacer una diferencia muy grande. Entre el ITP, los gastos de inmobiliaria, escribano, mudanza, costos de alguna reforma, etc., necesitas hacer un 20% de diferencia solo para salir en plata.
Pero de todos modos, la pregunta de fondo es si estamos en una burbuja como la de EEUU, Inglaterra o Espania. Yo creo que no, por varios motivos:
- En terminos absolutos, los precios del m2 siguen muy bajos a nivel mundial (lo cual no dice mucho, pero es un indicador)
- A diferencia de EEUU o Europa, los precios de los alquileres subieron junto con las propiedades. Tiene que haber una relacion entre los dos. Si la renta sube, es razonable que el valor de la propiedad tambien suba. En EEUU subian los precios de las propiedades pero no los alquileres, lo que resultaba en una baja de la rentabilidad de las propiedades. La inversion cerraba porque la gente contaba con la ganancia de capital. Era un clasico caso de castillos en el aire: compro la propiedad a 100 porque la voy a vender a 120, etc. Ahora bien, en Uruguay estan subiendo fuertemente los alquileres, porque la gente tiene mas dinero, y eso es a su vez porque la economia esta creciendo mucho. Por otro lado, el costo de reemplazo (es decir, el costo de construir) esta tambien subiendo.
En conclusion, yo no creo que haya una burbuja inmobiliaria. Para que esto se desinfle, tiene que empezar desde abajo: el dinero disponible de la gente tiene que bajar, o los costos de construccion tienen que bajar. No veo a ninguna de las dos sucediendo a corto plazo.
Pablo Brenner & Sergio Fogel Blog 
..»primero, no se debe especular con la casa de uno.»
Estoy en desacuerso, para la mayoria de las personalas, la casa es la principal inverison financiera. Y en gral, es optimo alquilar.
Lo que si acepto es que si en tu funcion de utilidad, la casa propia tiene mas valor que el dinero en el banco (la mayoria de la gente siente asi) entonces especular con tu casa tiene mayor riesgo que especular con tus inversiones. Sin embargo, desde un punto de vista puramente financiero es suboptimo.
Decidir si uno esta long property o short property depende de tu cartera de inversiones. Pues lo mas logico es considerar real estate como un asset class mas.
En fin … uno especula todo el tiempo con su casa….
Sobre si es una burbuja o no…ahi no opino pues no tengo demasiada idea. Abrazo !
Coincido en lo de no especular con la casa de uno.
Un comment sobre el Real Estate en Punta del Este:
En mi opinion no hay para nada fundamentos sólidos para que se sostengan los precios de las propiedades.
Con el estallido de los precios en EE.UU., España, Panamá, entre otras ciudades, Punta del Este claramente no va a quedar afuera.
No es para nada razonable que los valores de m2 sean similares o en algunos casos incluso mayores a los de Miami.
En no mas de 1 año (o máximo 2) veremos claramente una caída entre un 30 y 40% (similar a los mercados mencionados).
Especialmente en un mercado donde la mayor parte de los propietarios son extranjeros y tienen sus apartamentos y casas como 2das o 3eras viviendas.
En mi opinion, la fiesta está terminando. Y como en toda fiesta, conviene sacar el saco del guardarropas antes de que termine, sino habrá que hacer una cola larga.
Bolivian, entiendo tu punto, pero en la vida no es todo numeros. Si miras solo numeros, casi siempre conviene mas alquilar que comprar. Pero igual yo creo que uno debe tener una casa, y una vez que la tenes, no especular con ella. Burton Malkiel decia que en finanzas uno debe elegir entre comer bien y dormir bien. Con ese tema especifico, mi recomendacion es dormir bien. No es una cuestion financiera, sino de filosofia de vida, y por lo tanto una decision muy personal.
Como integrante del grupo gestor de un fondo inmobiliario europeo, nosotros siempre al entrar en un nuevo mercado chequeamos dos variables que entendemos muy importantes entre un cúmulo de análisis de variables estadísticas
a) Si la tasa de interés es positiva o negativa .
Tasas de interés negativas han generado booms de conmsumo en los últimos años en varios países que terminan pinchando .
b)Cuál es el «yield» de las rentas promedio de los últimos 15-20 años.
Si los rendimientos actuales son menores al promedio entendemos que los activos están sobrevalorados, y por lo tanto más tarde o más temprano los precios se ajustarán.
Pablo felicitaciones por el blog desde España.
Un abrazo
Me late que los precios nunca se van a desinflar, y más con la cantidad de extranjeros que están comprando en lugares preciosos para venir a «vivir» unos meses en paz acá y despues volver al vértigo que hay en los paises de ellos. tener un lugar propio donde vivir en uruguay es como tener una nube en el paraiso..
Soy uruguayo y vivo en La Coruña desde el 2002. En Uruguay era -soy- Escribano y trabajaba en el BCU. En España intento ser empresario en tiempos de crisis y doy clases de Banca de Inversión en la Universidad. Además estoy terminando un doctorado en Economía.
Allá por el 2003 y 2004 comencé a sospechar que en España había una burbuja por la subida loca que tenían los precios de los inmuebles -en La Coruña hay pisos a 5.000€ el metro cuadrado y La Coruña dista mucho, en lo económico y cultural de Madrid. Todo lo que se construía o se proyectaba se vendía. Pero, me preguntaba, cómo era eso de que todo se vendía cuando se construia por encima de la demanda. La respuesta, estaba a la vista: todo se vendía porque existía -lo digo bien, en pasado: «existía»- una abundante oferta de dinero barato de los bancos y cajas de ahorro españoles. Lisa y llanamente, todas esas ventas y esos proyectos estaban apalancados.
En esos años los tipos de interés eran negativos: se prestaba al 2%, siendo el IPC del 3 al 4%.
Los bancos españoles tomaban dinero del mercado mayorista alemán a tipos «gratis» y los colocaban en masa -economías de escala- en el mercado español. Literalmente, te salían a buscar a la calle para que tomaras el dinero, sin importar el riesgo crédito de contraparte y ni hablar del riesgo sistémico.
En aquellos años, cuando mencionaba que los precios de los inmuebles tenderían en el futuro a bajar, me decían literalmente: «En España nunca bajan los precios de las casa».
Resumiendo: al final estaba claro que esta burbuja se iba a pinchar, primero porque el stock de viviendas en construcción superaba a la demanda, segundo, los tipos de interés tendería a subir debido al aumento de la inflación y para sorpresa de todos este pinchazo se aceleró, por un acontecimiento que nadie ni yo esperabámos: la sequía crediticia en el mercado bancario. Parafraseando a Mark Twain: el banco nos sacó el paraguas cuando justo empezaba a llover.
Creo, sí, que en Uruguay se ha formado una burbuja inmobiliaria por los mismos motivos: sobreoferta con el importante aderezo de estar apalancada por el crédito bancario.
Me preocupan, especialmente, los créditos en UI que si bien están conferidos en pesos -ya no tengo el descalce de monedas, como con el dólar- están referenciados a un Indice -en el que creo, pero en escenarios de inflación controlada y a la baja- que sigue al IPC más un diferencial y si tenemos en cuenta que el IPC de Uruguay está en el alrededor de 10% año y los sueldos de los prestatarios pueden no ajustarse con la evolución del IPC -sin hablar ya del diferencial- van a empezar a haber problemas para pagar esos préstamos hipotecarios.
El razonamiento del prestatario es simple: «cuánto es la cuota mensual». Compra «cuota» sin mirar tipos, diferenciales, monedas y cómo viene el futuro en Uruguay y en el mundo.
Llegué a esta página porque me desperté pensando en algo en lo que ya llevo meses: oportunidades para emprender en momentos de crisis, que las hay, las hay, y creo haberlas identificado. Veremos si la realidad se compadece con la teoría.
Final: les ruego me perdonen la longitud de este comentario.
Un saludo, desde España.
hola, de hecho estoy mirando cual puede ser un buen momento para especular de cara al corto/medio plazo con el mercado inmobiliario en Uruguay, por eso segun mis impresiones y estando ahora de visita por estos lugares, es que dentro de pocos meses como maximo se empezaran a ver los primeros indicios de rotura de esa burbuja. Mas sabiendo que gran parte de las inversiones es por parte de extranjeros, y este dinero rara vez se pierde mas bien se rota, y el mercado europeo o americano de cara a los prox. 3 a 5 anios estaran mas atractivos para una recompra/venta en inmuebles que ahora.
Es mi impresion, y repito espero esta caida del 30 al 40 % en Uurguay para comprar en efectivo (mejor precio muchas veces), esperar unos meses y vender.
saludos y suerte, un consejo a quien este en duda de vender o no, que lo haga ahora, alquile espere con capital y ya podra comprar nuevamente y mejor.
hola , estamos a 15-08-2010 al dia de hoy aun siguen subiendo los precios de los inmuebles en uruguay , el crecimiento estimado de la economia es del 6,5% para este año , coincido que los precios estan realmente caros pisos con 3 dormitorios a 360000 dolares 281000 e , en montevido zona pocitos malvin obra nueva , 131 mt2
el problema esta en donde invertir el dinero , el banco no dan rentabilidad , las hectareas de campo sucede lo mismo que los inmuebles , bolsa de balores inexistente , tener dolares es a mi entender peor que comprar un inmuble pues todos sabemos que el tiempo del dolar se a terminado , euros va por el mismo camino , solo queda el oro pues creo que es la mejor opcion en estos tiempos ….
que se pincha, se pincha, paciencia… cuando notas que la gente hace como las ovejas es porque algo raro hay…. de donde sale tanta plata para apartamentos, campos, autos de lujo, vacaciones, etc? Entiendo que ha entrado una muy importante inversion directa del extranjero en algunos sectores, pero es eso suficiente para decir que el crecimiento del Uruguay es sostenible? tenemos la infraestructura, la flexibilidad, la solvencia?Podemos tener una de las monedas mas fuertes del mundo? (el peso uruguayo fue la sexta moneda mas fuerte del mundo en 2009!!)
A quien le venden todos los apartamentos que hay en Punta del Este, Pocitos, Malvin, Carrasco, etc? Terrenos en Carrasco a 450-500 dolares por m2? obra nueva de «primera» en el entorno de USD 2500/m2? Hagan sus apuestas, señores!!!
ya se empieza a sentirse en punta del este , los precios de los inmuebles ya no acompañan a la rentabilidad , los especuladores ya estan saliendo , montevideo se defiende un poco mas porque no hay donde construir en ciertas zonas como pocitos , historicamente punta del este es quien tiene la mayor bajada de precio , ( al dia de hoy ya bajaron , en relacion al euro y al oro ), no veo el atractivo de invertir en inmuebles , solo invertiria en terrenos en la costa , o hecatarea de campo para producir..
no hace falta darse cuenta de donde viene el dinero de los grandes proyectos en montevideo y punta del este , estos precio tienen los dias contados …
ademas no hay margen para subir mas , entonces si fuera inversor que harias? , los inmuebles como refugio a estos precio solo para un inversor muy conservador argentino o uruguayo , los internaciones ya se estan saliendo ..
no creo que los inmubles de segundamano de escaso valor puedan experimantar ninguna bajada , solo los de mayo poder adquisitivo
me parece que estamos encaminados a la crisis, algo similar a la del 2001 pero ahora en u. indexadas. Otra vez el pobre en la calle y sin nada pero es bueno porque ahora se va a deber en unidades indexadas que van a subir como una bomba y la mayoria no la va a poder pagar