Pablo Brenner & Sergio Fogel Blog

Cada vez escucho mas gente decir que los precios de las propiedades en Uruguay estan en las nubes, que esto va a reventar. Varios amigos estan pensando incluso en vender sus casas y alquilar, para despues recomprar cuando se desinfle.

Esa estrategia me parece poco sensata, por dos motivos: primero, no se debe especular con la casa de uno. Y segundo, los costos de transaccion son muy altos, para que el negocio sirva tenes que hacer una diferencia muy grande. Entre el ITP, los gastos de inmobiliaria, escribano, mudanza, costos de alguna reforma, etc., necesitas hacer un 20% de diferencia solo para salir en plata.

Pero de todos modos, la pregunta de fondo es si estamos en una burbuja como la de EEUU, Inglaterra o Espania. Yo creo que no, por varios motivos:

• En terminos absolutos, los precios del m2 siguen muy bajos a nivel mundial (lo cual no dice mucho, pero es un indicador)
• A diferencia de EEUU o Europa, los precios de los alquileres subieron junto con las propiedades. Tiene que haber una relacion entre los dos. Si la renta sube, es razonable que el valor de la propiedad tambien suba. En EEUU subian los precios de las propiedades pero no los alquileres, lo que resultaba en una baja de la rentabilidad de las propiedades. La inversion cerraba porque la gente contaba con la ganancia de capital. Era un clasico caso de castillos en el aire: compro la propiedad a 100 porque la voy a vender a 120, etc. Ahora bien, en Uruguay estan subiendo fuertemente los alquileres, porque la gente tiene mas dinero, y eso es a su vez porque la economia esta creciendo mucho. Por otro lado, el costo de reemplazo (es decir, el costo de construir) esta tambien subiendo.

En conclusion, yo no creo que haya una burbuja inmobiliaria. Para que esto se desinfle, tiene que empezar desde abajo: el dinero disponible de la gente tiene que bajar, o los costos de construccion tienen que bajar. No veo a ninguna de las dos sucediendo a corto plazo.

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