A ver si logramos aprender algo de la crisis mundial: La crisis en Europa y EEUU se dio a raíz de una enorme burbuja inmobiliaria. La burbuja a su vez se dió por un exceso de crédito, generado por varios factores: intereses bajos, flujos de dinero que venían de otros países, exoneraciones tributarias, bancos que prestaban hasta el 100% del valor de la propiedad, y la ilusión de que la economía (y con ella los precios de la vivienda) iba a seguir creciendo por siempre.
Y aquí estamos nosotros, con intereses bajos, flujo de dinero que viene de afuera, la ilusión de que la economía va a seguir creciendo a ritmos chinos hasta el infinito, y valores inmobiliarios nunca vistos. Para peor, el gobierno comienza a incentivar préstamos por el 100% del valor de la vivienda.
Yo creo que estamos en una burbuja. La semana pasada le aposté a Andrés que va a tardar más de 18 meses en estallar. Creo que va a demorar más aún, tal vez 4 o 5 años. Hasta es posible que no estalle, pero estamos entrando en una zona de riesgo, y parecería que el gobierno lo enfría a baldazos … de nafta. Cuanto más se infle el globo, más fuerte va a ser el estallido. Empieza a preocupar.
Pablo Brenner & Sergio Fogel Blog 
Y los que quisiéramos comprar una casa para vivir, qué hacemos?
Alvaro, como dice Sergio, comprar o no una casa para vivir no es nunca una decision financiera, es mucho mas que eso.
Pero algunas recomendaciones:
– Que la moneda de la cuota sea la misma en que tenes tus ingresos
– Que la cuota sea algo que estimas que podes pagar aun en casos en que no te esta yendo espectacular
Yo con que la cuota me quede similar a lo que pago de alquiler ya me tengo fe. Esto pasaría aún si me prestan el 100% del valor de la casa.
Acá están todos uds. que saben de macroeconomía y políticas de estado quejándose de los posibles efectos en términos misteriosos, sin embargo si esta ley me permite acceder a la casa me propia me parece buenísima, quizás por egoísta e ignorante.
Tal vez la ley podría poner algún recaudo para que sólo se pueda utilizar en destino de primera vivienda o algo así, por más que sabido es que hecha la ley hecha la trampa. Como dice Carlos en otro comentario, si hubiera salvaguardos contra la especulación, la compra para alquilar o similar, ahí se evitaría el problema?
Por lo que tengo entendido la burbuja en otros países fue por préstamos hechos a mansalva a gente que claramente no los iba a poder pagar, y con tasas variables que se podían ir (y efectivamente se fueron) a valores inmanejables. Acá los bancos me parece que están muy, muy lejos de facilitar el crédito hipotecario de esa forma, mas bien están como dice el viejo chiste, prestándolo sólo a los que les pueden demostrar que no lo precisan.
Saludos,
un alquilador frustrado.
Alvaro, entiendo 100% to posicion como individuo, y en tu caso buscaría lo mismo. La pregunta es como impacta a la sociedad en general.
En EEUU estudiaron mucho el tema de cómo predecir si la gente va a poder pagar o no. El principal predictor de si la gente va a poder pagar fue el porcentaje de pago inicial. La cosa se fue de control cuando el pago inicial llegó a 0. Le empezaron a prestar a gente que no había manera de que pague; de última siempre le podían rematar la casa, que iba a subir de por vida, no?
Estamos muy lejos de eso, pero vamos en un camino que me empieza a preocupar.
Comprala. Lo unico que tenes que saber es que es posible que el precio baje bastante.
Pero la decision de si comprar una casa para vivir no debería pasar por la especulación de precios.
Porque no le cambias el titulo al post por algo así como «sembrando miedo» y al Blog… «Telenoche» le quedaría mejor!
Va con onda, no recuerdo cual de los dos hace algo así como 18 meses escribió un post diciendo que nosotros «nos la dábamos mas o menos por el mundial» refiriéndose a la crisis y no se cuantas cosas mas… también en la discusión se decía que era de irresponsables no ver las crisis, bla bla bla… para terminar creo que la especulación no es mas que una timba… si si una apuesta como la que decís que hiciste con Andrés!.
Ahh se me ocurre otro nombre para el post en homenaje a Washington «Canario» Luna perfectamente podría ser «Cuplé del Timbero»
Carlos, el del post de que nos «la dabamos mas o menos por el mundial» fui yo, no Sergio, y por suerte le erre. Creo que subestime la inercia de los BRIC (en nuestro caso mas que nada Brasil) , que siguieron creciendo a un ritmo muy razonable, en base a su consumo interno a pesar de la crisis en USA y Europa, y no dejaron que los commodities bajen mas.
Igual creo que deberiamos ser cuidadosos, el mundo todavia no salio de la crisis y la competividad de uruguay ha bajado mucho.
De todas formas creo que el post de Sergio no enfoca en si viene crisis o no, sino en la (in) conveniencia de fomentar el endeudamiento de la gente en base a los valores de las propiedades como garantia
Pablo, yo creo que debemos ser cuidadosos estoy de acuerdo. Cuidadosos en las políticas impulsadas y cuidadosos en la generación del miedo, insisto con el tema y este es el centro de mi comentario: el titulo «sembrando crisis» para mi no es ni más ni menos que sembrar miedo.
El contenido del post podemos discutirlo y podemos estar de acuerdo o no. Simplemente creo que debemos ser todos cuidadosos, aun no sabemos cuales serán las políticas de vivienda ni como se van a aplicar.
Es verdad lo que dice Sergio de la burbuja, pero creo que aún no tenemos elementos para asegurar que los anuncios generen una burbuja.
@Carlos: Parece que nos olvidamos de la magnitud de la crisis que vivimos en el 2002. En ese momento escuché varias veces la frase «Uruguay no es un país viable» (no se que significa eso, pero igual).
Nunca nos podremos poner de acuerdo sobre las reales causas de esa crisis, así como en EEUU aún no se ponen de acuerdo sobre la crisis del 1929. Sin embargo, creo que cualquier economista te va a decir que, en medio de una burbuja, lo peor que puede hacer un gobierno es fomentar que se siga inflando. Eso es precisamente lo que se está haciendo hoy. En medio de un boom de construcción como nunca en la historia, y en medio de un boom de créditos como nunca ha habido, salir a fomentar más crédito hipotecario es darle más presión al globo. Más crédito hipotecario=más compradores=mayores precios de la vivienda. En EEUU y Europa creyeron que el mercado inmobiliario iba a seguir creciendo de por vida. A quienes alertaron en contrario los acusaron de … sembrar miedo!
Por otro lado, siempre nos quejamos que el gobierno toma medidas procíclicas (es decir, gasta más en fases de crecimiento y se queda sin plata para amortiguar las recesiones). La respuesta es siempre que no hay margen para ahorrar en los crecimientos. Esta vez sí hay margen, pero no parece haber interés o voluntad política.
En economía hay muy pocas certezas. Sin embargo, hay una que es absoluta: va a haber una recesión. Siempre las hay. Podrá tardar 1 año, 2 o 5, pero antes o después va a venir una recesión. No lo podemos evitar, o al menos nadie lo ha logrado hasta el momento, en ningún lugar. Los ciclos son normalmente de 7 a 10 años, y ya llevamos 6 o 7 de expansión. Lo que sí está en nuestras manos es controlar su magnitud, y no veo a nadie preocupado con el tema.
La mano invisible, el mercado y todas esas herramientas mágicas, no deberían regular «boom de la construcción» vs. «boom de créditos» o ahora es el estado que tiene que regular?; nunca termino de entender!!
Sabes que pasa, que en todas las fases del ciclo hay quienes sufren las consecuencias, y consecuentemente son siempre los mismos.
Coincido con Carlos, lo empecé leyendo y me gustó el post,
porque en efecto afirmaba de una burbuja.
Pero luego veo que te lavas las manos «18meses, – 5-8 años , nunca estalle»!!!!¿?¿?¿
WTF?
Perdóname, pero si haces post, hacerlos como antes, te podrás equivocar en el tiempo, pero no parecen posts de cagones, como este.
Es decir to post dice «va a suceder X, pero no me extraña en lo absoluto si no sucede X» ¿?
Honestamente triste.
Yo también: «La energía nuclear es segura para la producción de energía eléctrica, aunque no me extraña que tengamos un Chernovil».
Sabes cuanto tiempo pasó entre que empezó la burbuja inmobiliaria en EEUU y que estalló? En el 2003 The Economist alertaba de la burbuja inmobiliaria. El el 2005 había subido más aún. En el 2007 seguía subiendo. En el 2008 se dio vuelta la tortilla.
Probaste alguna vez predecir en qué momento va a estallar un globo? Hacé la prueba, es interesante.
Yo creo que estamos en una burbuja, pero que tenemos para rato antes que estalle, y cuanto más se infle, peor va a ser la explosión. Lamento si no puedo poner un comentario menos «cagón».
@Carlos: Te parece que el gobierno no está interviniendo? Ofrecer garantías para que la gente no tenga que poner el depósito inicial no es intervenir? Hacer subir el dólar de 19 a 21 no es intervenir? Fijar aumentos de sueldo obligatorios cada 6 meses no es intervenir?
De todas maneras, yo no dije que el gobierno no tiene que intervenir. Sí creo que tiene que intervenir sólo donde el mercado no lo hace, y las burbujas son uno de los ejemplos más claros. Todos los países del mundo lo hacen, normalmente mediante la fijación de tasas de interés de corto plazo. Dicen que el rol del banco central es llevarse la botella cuando la fiesta se está poniendo buena.
La economía uruguaya está recalentada. En Europa o EEUU se hubieran tomado medidas para moderar un poco el crecimiento. No es simpático, y no digo que lo hagan, pero tampoco irse al extremos de venir con más chupi. La resaca puede doler mucho.
Hay un concepto en economía de nombre raro: NARIU: Non accelerating rate of inflation unemployment: es el punto en el cual el desempleo es tan bajo que la inflación se dispara. Yo creo que estamos en ese punto. La inflación de julio es una muestra. Yo creo que la de agosto va a ser superior.
Querés intervenir en la economía? Hacelo donde es productivo: tomá medidas para que el 5% de desempleo estructural, esos que llevan años sin trabajar, entren al mercado. Capacitá gente para que aumente la productividad. Tomá las áreas donde no hay competencia, y encargate de que la haya. Y no me refiero solamente a las empresas públicas. Aerolíneas, TV abierta, TV cable, internet, transporte, por todos lados hay cuasi monopolios.
No hay nada como insultar cuando no se tienen argumentos .
Y eso es lo que le pasa a este señor .
No da un sólo argumento en contra de lo que opina Sergio .
Yo estoy totalmente de acuerdo con Sergio .
En este momento se da un fenómeno , en que los grandes inversionistas ( llámese bancos , fondos de inversión , fondos de pensión , hedge funds,family offices) están especulando con monedas .
Esto se conoce como » Carry Trade «.
Se endeudan en dólares a tasas casi cero , e invierten en otras monedas , ejemplo Real o Peso Uruguayo, con retornos enormes por las tasas que se pagan en estos paises .( sumado a la revaluación que se dió en estas monedas ).
La canbtidad de dinero que está ingresando es enooorme.
Evidentemente el riesgo es enorme también , ya que frente a una posible devaluación , o aumento en las tasas de interés que están pagando de sus créditos , la fuga de capitales va a ser gigantesca y prárticamente instantánea.
(Cómo en el juego, nadie se va a querer quedar sin silla cuando se apague la música ) .
Y ahí estallará la burbuja .
En mi opinión cuando la FED empiece a aumentar las tasas , hay que abrir los ojos .
Por otro lado , la productividad de Uruguay es bajísima para pagar los precios por m2 que se están pagando .
Basta echar una ojeada a los precios de los servicios públicos ( agua, energía ,teléfono) para darse cuenta que son carísimos respecto al resto del mundo ,
Ni hablar de los impuestos municipales .
Comparto totalmente loq ue dice Sergio , es un espejismo
y hay que andar con cuidado.
Si uno mira el desempeño de la economía, queda clarísimo que Uruguay esta entrando en una burbuja y en un recalentamiento de la economía. El indicador más claro es la tasa de desempleo y la inflación sumado al hecho de que la capacidad productiva real no ha aumentado sustancialmente. Tarde o temprano vamos hacia problemas. Esperemos que el BCU suba pronto las tasas de interes para que se calme un poco el tema. Sin embargo, con el hambre de gasto que tienen los muchachos que tenemos en el gobierno no hay cosa que quieran más que una rápida epxansión de la economía. Francamente comparto la preocupación de Sergio. Sin embargo, creo que estamos a tiempo para arreglar las cosas y no dejar que se salga todo de control. Lamentablemente, todos sabemos que no va a ocurrir.
Siguiendo el lineamiento esgrimido ¿En esta fase del ciclo quien esta sufriendo las consecuencias ? Que tan negativas son ? Una vez clarificado eso, cabria indagar si son los mismos que los que sufrieron las consecuencias en el pasado y si seran los mismos que sufriran las consecuencias en el futuro
Creo que Sergio tiene razon en un 100%. Buscando simplificar ,
1/ Antes se terminaba un edificio y venian los camiones de mudanza. Ahora llegan las inmobiliarias con carteles de de se alquila. NO se si hay tanta gente para pagar tantos alquilertes para satisfacer la expectativa de esos inversores que pagaron precios top. Creoq eu se viene un mercado de inquilinos , habra una soberoferta notable ne los proximos dos anios../ Los alquileres bajaran y los inversionistas se veran bastante desanimados.
Esta gente no conoce el Uruguay , ni siquiera Montevideo, compra por un folleto , entonces le dicen que Rivera y x es Puerto del Buceo. Avda Italia y C. del Uruguay es lo mejor de Malvin.
2/ Los precios frente al golf, en la rambla , etc. bueno ta, tenes un valor agregado y podes pedir lo que queres. Pero vieron en las zonas que se construye, a mi me parece que Montevideo tiene un eje nitido que es la Rambla y digo Rambla , no a 5 cuadras de la rambla.
Pero en fin por ahora da la cuenta para el gobierno, los obreros tienen todos su moto , pagan cuotas en dolares a 20 mangos
O sea todo muy fragil , en manos de un equipo economico cuyas posiciones son encontradas entre ellos, difusas y contradictorias. Yo creo que van a seguir estirando la piola mientras dure la suerte y el dia que se rompa chau , a los botes
Fianlmente , cada vez que en el cambio vendo un cheque de mi cta de NY de mas de diez lucas , tengo que llevar declaracion juradas, analisis de sangre , ojo con los trigliceridos etc.
Gostaria saber si los palos verdes que entran para estos negocios superan tan riguroso escrutinio. Esto puede explicar muchas cosas.
Por lo menos asi lo veo yo . Gracias por todas las opiniones , me resultaron utiles.
Realmente estoy de acuerdo en dos cosas:
1- el nombre del post, seguramente si sembramos crisis vamos a cosechar crisis..de eso no tengamos dudas y apuesto a Sergio en su razon de nombrarlo asi.
2- En que los precios de los inmuebles estan totalmente fuera de lugar en una economica cerrada (si aun cerrada…lamentablemente lo estamos y mucho.es mi opinion personal) y sin acceso al credito – como consecuencia de estar cerrada – de consumo, sumado todo a las tasa de impuestos que se pagan y los costos de los utilities (gas, agua potable , luz), es inconcebible como se quiere estimular el credito, cuando no se bajan los impuestos a los ingresos personales, ni al consumo….
Y me remito a los comentarios de Danny, es un espejismo una ilusion.. hay que mirar a futuro si sera factible y posible pagar un credito por una vivienda (no como inversion..)
Saludos y como siempre muy buenos los comentarios de Sergio y Pablo.
Cuando hay tanto margen para el error, cualquier puede opinar, asi que ahi voy!
A todos les encanta jugar con burbujas, salvo al que lava el piso. Si queres pararla, o quien lava el piso tiene los Prodhin para parar el carro a todos, o tiene la forma de convencer al dueño del piso que se le va a estropear la cadera a la madre si se resbala y se cae.
Mientras el SUNCA sea el dueño del Piseneté, minga vas a parar la constru. Hay que empezar por ahi.
La verdad hay comentarios que resultan agresivos y es lamentable, en mi caso intenté discrepar y aclaré que iba con onda.
Dicho esto, pregunto la teoría de la crisis que inició este post estaba basado en que los precios de las viviendas iban a subir, que pasa si la intervención del gobierno logra bajar los precios.
No me doy cuenta muy bien como podría ocurrir, pero supongamos que realmente ocurra; que va a pasar: Inflación? Burbuja? Crisis? o vivienda para quienes la necesitan y no para quienes especulan?
Lo pregunto enserio, quizás en vez de agredirnos podemos encontrarle la vuelta a que el gobierno cumpla con la constitución sin crear una burbuja. Personalmente creo que el tema es la especulación no la intervención.
Me parece dificil que las intervenciones que hace el gobierno baje los precios. Si bajas los requisitos para comprar, aumenta la demanda, y suben los precios. Si ponés aumentos de arriba del 10% en la mano de obra de la construcción por consejos de salarios, suben los precios. Si desincetivas las inversiones en el exterior, llegan más capitales al país, se invierten en construcción y aumentan los precios. Si aumentan los salarios en general, hay más demanda de alquiler y suben los precios. No discuto con ninguna de esas medidas, eso sería para otro post. Solo digo que no veo ninguna medida que haga presión para abajo.
Muy buen post, exactamente lo mismo ocurrió en España, mi Padre que vive ahi, intentaba explicarle a los compañeros de trabajo esto mismo, con una frase de «esta película ya la vi», en relación a la crisis de la tablita acá en Uruguay, obviamente nadie entendía nada ni le creía, pensaban que la economía hiba a seguir creciendo, hasta que exploto.
En fin, solo un comentario mas, en la recomendación de Pablo para quienes compran vivienda:
«Pero algunas recomendaciones:
– Que la moneda de la cuota sea la misma en que tenes tus ingresos»
Recuerdo que mas cercano en el 2002, yo era consultor de la Anep, y tenia sueldo en dolares, saque un crédito en el BHU, para compra de casa (rural) en dolares y un tractor en una empresa privada.
Holgadamente me daba para pagar ambas cuotas, cuando el gobierno se vio venir la crisis, nos «pesifico» de forma unilateral, pasando el sueldo de U$S a pesos, con un cambio fijo de 14.95…..
En fin, el dolar se disparo y no pude seguir pagando, entregue el tractor por la deuda, e hice una carta al BHU para que remataran el inmueble, dado que no hubo forma de negocia razonablemente.
Con esto quiero decir que es muy difícil para los de a pie manejarse con créditos a largo plazo, en mi caso, yo era deudor del estado en dolares, y acreedor en dolares por mi trabajo, cuando se dispara el dolar, el estado pesifica mis ingresos y dispara mi deuda.
Aprendí la lección, ahora trato de no endeudarme mas allá de lo que pueda cubrir en un muy corto plazo.
Nuestra moneda es una ilusión óptica, por lo menos los europeos y americanos se endeudan en la moneda en la que ganan.
Carlos, 100% de acuerdo, buen punto el de que a veces el tener ingresos en USD puede ser «una ilusion optica» por llamarlo de alguna manera, ya que si te lo pueden pesificar cuando quieran sos boleta….
http://www.deloitte.com/view/es_UY/uy/prensa/anlisiseconomicos/c9231ab25dfaa210VgnVCM3000001c56f00aRCRD.htm
Buena fuente, gracias
[…] 29, 2010 por sfogel Hace unas semanas publiqué un artículo, Sembrando Crisis, que derivó en una discusión acerca de si estamos o no en una burbuja inmobiliaria. Un lector […]